【大田区本羽田・147坪・利回り7.27%の工場併用収益マンション】



【大田区本羽田2丁目・売ビル】価格228000000円！1階クレーン付工場と上層階賃貸13戸のハイブリッド拠点🏠
京急空港線「糀谷」駅より徒歩11分。羽田空港や品川方面へのアクセスが抜群な工業地域内に位置し、自社利用と資産運用を両立できる稀少な5階建ビルです。
延床面積は約487.26m²（147.39坪）。1階工場は天井高約3.6mを確保し、作業効率を高めるクレーンを完備。さらに敷地内には駐車スペース2台分も備えています🚗
1989年11月築、2024年5月に外壁塗装・屋上防水工事を実施済み。検査済証なし等の留意点はありますが、満室時想定年収は約1,659万円と高く、実務拠点としての機能と安定したキャッシュフローを求めるオーナー様に最適な物件です。


 

メリット
収益性が担保された自社拠点運用
想定表面利回りは約7.27%。2階から5階までの賃貸住戸（13戸）からの収入により、工場の維持費やローン返済を大幅に補填でき、長期的に安定した経営基盤を構築できます。


 

2024年メンテナンス済みの良好な建物コンディション
外壁塗装および屋上防水工事を直近で完了しており、購入後数年間にわたる突発的な大規模修繕リスクが低減されています。EV完備で入居者の満足度も高く、高い稼働率が期待できます。

 

デメリット

融資・再建築に関するコンプライアンス上の制約
検査済証がなく、建蔽率・容積率を超過しているため、金融機関の選定には専門的なノウハウが必要です。また、現況の建物規模での再建築は難しいため、長期保有を前提とした計画が推奨されます。

 

契約不適合責任免責による現況引き渡し
売主の契約不適合責任が免責となるため、工場内のクレーン性能や配管、既存の賃貸借契約の内容などについて、事前のデューデリジェンスを徹底する必要があります。