【事例】借主は家賃を支払う意思があるように振る舞う

借り主の経営悪化により家賃滞納。先日やっと解約予告がでてたということで弊社に連絡をいただきました。もう５ヶ月滞納しているようで、保証金での補填でも無理。

質の悪いことに借り主は家賃を支払う意思があるように振る舞い、ずるずると引きずっていること。オーナーさんも裁判をせずに穏便に済ませたい意向。裁判をすると時間と金額がかかり、そもそも支払能力がない借り主に支払督促・少額訴訟をしても無駄なようです。そのようなことがあり、これまで頼んでいる不動産屋が何もしてくれないので、インターネットで不動産屋を探し弊社に連絡をしたという経緯になります。

　　　

不動産屋は安易に保証会社を勧めすぎ

多くの不動産屋は保証会社の加入義務付けていることが多く、督促は保証会社がやってくれますから不動産屋は安心です。家賃滞納があれば、保証会社はオーナーさんには家賃を振り込みます。保証される期間も24ヶ月と長い期間のものがほとんど。なので不動産屋はオーナーさんに保証会社の利用を勧めている背景です。それはあくまで居住用の賃貸の場合です。

一方、倉庫や工場などの高額賃貸物件の場合、保証期間が住居系と比べて短いこと

このオーナーさんも保証会社を使っていたようですが、保証期間が3ヶ月だったようです。不動産会社は保証会社に任せきりで、保証会社は一応３ヶ月保証はしてくれるようですが、督促なんてやってくれているの？と疑問にも思ったようです。

もし入り口に申立代理人や破産管財人名で張り紙がはってあるという自体が起きたとしましょう。そうしたら管財人（裁判所）の許可なく物件に入ることはNG。もし無断で入ろうとしたりすれば刑事罰。そうなったら保証会社なんか使い物になりません。３ヶ月以上建物に入れないということもざらにあります。そんなことになるぐらいなら、滞納が起こった瞬間に退去してもらうようにしたほうが良かった。滞納がおこってずるずると行くとこのようなことも起こることもあります。

　　　

多くのケースでは、滞納している人からの回収は無理

滞納をする人から家賃を回収することはほぼ無理。ないものはないんです。

家賃滞納が起きたらさっさとでていってもらう。

そして、新たな借主に借りてもらうほうが、家賃収入も確保できます。契約する前には『賃料不払いの場合の無催告解除特約』などの特約をつけるなど対策は可能です。
債権回収を目指すより、次の賃借人を探して収益を得ることを考えることが大事になります。

　　　

信用できる不動産屋を探してみる

このような機会が不動産屋を変えてみるきっかけになるかもしれません。複数の会社と話をする際に下記のことを聞いてみたらいいかもしれません。

　　　
1.募集図面を比べてみる

募集図面を見せてもらうようにしてみると面白いかもしれません。オーナーさんの向き合い方、不動産会社の性格がわかることもあります。

　　　
2.お金のことを聞いてみる

手数料は法令で上限がありますし、礼金、敷金はどのように扱うのか聞いてみるといいでしょう。複数社聞いて『あれ』ということがあればその不動産会社は、まずいことしてるんじゃないのと考えられます。

　　　
3.契約書のサンプルをみせてもらう

多くの不動産屋は宅建協会の既成のフォーマットを使って契約を使います。滞納が起こった時の特約、原状回復の時の対応など、不動産会社で様々。トラブルにどのように対応しているか文章でわかることもあります。

　　　

　　　
解約時の原状回復のトラブル

家賃滞納トラブルなどなど

困ったコトがあったらお気軽にご相談ください。

　　　

　　　
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