市街化調整区域の貸倉庫を見ていると、こう感じる方は多いと思います。

同じくらいの広さの倉庫と比べて、月額賃料がかなり抑えられている。敷地も広い。車も何台か置けそうです。

「これはお得かもしれない」と思う一方で、安い理由を確認しないまま契約するのは少し危険です。

市街化調整区域の倉庫が安いのは、単に古いから、駅から遠いからという理由だけではありません。

土地の使われ方、建物の許可、道路、周辺環境、災害リスクなど、賃料に影響する条件がいくつもあります。

今回は、埼玉県内で貸倉庫を探している法人様に向けて、市街化調整区域の倉庫が安く見える理由と、賃料だけで決めてはいけないポイントを整理します。

これは、貸倉庫を探している会社から実際によく聞かれる質問です。

倉庫として使われている建物を、そのまま倉庫として借りるだけなら、建築基準法上の用途変更が必要ないケースもあります。

一方で、倉庫の中で製造や加工をしたり、店舗や事務所として使ったりする場合は、話が変わってきます。

「倉庫を借りるだけだから、用途変更は関係ない」とは限りません。

しかも市街化調整区域では、建築基準法だけでなく、都市計画法上の許可や、建築当時の予定用途も確認する必要があります。

今回は、埼玉県内で市街化調整区域の貸倉庫を探している法人様に向けて、用途変更が必要になる場面と、契約前に確認しておきたいことを整理します。

市街化調整区域の貸倉庫をご案内していると、こう聞かれることがあります。

建設会社の資材置場にしたい。商品を保管したい。車を置きたい。倉庫の一部で加工もしたい。

どれも「倉庫を使う」という点では同じですが、実際の扱いは同じではありません。

市街化調整区域では、倉庫だから何をしてもいい、というわけではありません。

特に埼玉県内では、川口市安行、八潮市・三郷市、所沢市南永井、川越市、狭山市など、地域によって倉庫が建っている背景も、確認する窓口も変わってきます。

今回は、貸倉庫を探している法人の方に向けて、比較的検討しやすい業種、注意が必要な業種、契約前に確認しておきたいことを整理します。

埼玉県で貸倉庫を探していると、こういう疑問を持つ方は少なくありません。

川口市の安行周辺、八潮市や三郷市、所沢市南永井、川越市、狭山市などを車で走っていると、農地の中に倉庫が建っていたり、住宅地の外れに大きな工場があったりします。

「調整区域なのに、どうして建物があるの？」と思いますよね。

ただし、ここは一つ注意してください。

倉庫が建っているからといって、誰でも自由に借りて使えるとは限りません。

市街化調整区域に倉庫がある理由は、建物が建てられた時期や目的、受けている許可によって変わります。

しかも、埼玉県内でも地域によって事情がかなり違います。

今回は、埼玉県内の倉庫を実際に見てきた立場から、なぜ調整区域に倉庫があるのか、そして借りる前にどこを見るべきなのかを整理してみます。

それもそのはず、東埼玉道路の開通・延伸が進んだことで、このエリアの道路アクセスと物流の利便性が一気に化けました。

昔から埼玉東部の物流の要所だった「越谷流通団地」はもちろん、ものづくり企業の多い「東埼玉テクノポリス」、そして新しく造成が進む「松伏田島産業団地」まで、いまや都内配送と広域物流を両立したい企業にとって大注目のエリアです。

とはいえ、ネットで条件だけ見て「広くて賃料も手頃だからここにしよう！」と決めるのは危険です。

現地に行ってみたら「大型トラックが曲がれない狭い道だった」「流通業務地区や調整区域の制限で自社の業種がNGだった」なんて落とし穴は、実際の現場では日常茶飯事だからです。

今回は、越谷・吉川・松伏で物件を探すなら絶対に知っておきたいリアルな道路事情や地域ごとの使い勝手、失敗しないためのチェックポイントを現場目線でざっくばらんに解説します。

東京都足立区・葛飾区に直接隣接し、東京外かく環状道路（外環道）と首都高速6号三郷線・川口線、常磐道、国道4号草加バイパス、国道298号が交差するこの地域は、都心部への即日配送と関東一円への広域アクセスを両立する埼玉東部の物流最前線です。

同じ草加・八潮・三郷エリア内の物件であっても、外環道ICや三郷JCTまでの距離、前面道路の幅員、大型トラックの進入動線、中川・綾瀬川・江戸川のハザードマップ（浸水想定深）、用途地域（準工業地域・工業専用地域・市街化調整区域）の規制によって使い勝手が変わります。

EC通販、食品配送、建材・資材、金属・機械加工、印刷・製本、3PL物流など、借りる企業の業種によって必要な設備や道路条件は別物です。

草加市・八潮市・三郷市における地域特性と、水害対策を含めた物件選定ポイントを現場目線で整理します。

関越自動車道「花園IC」と、片側2車線の高規格幹線である国道17号（熊谷バイパス・深谷バイパス・上武道路）が交差するこの地域は、都心部より坪単価を抑えつつ、広大な保管スペースと車両ヤードを確保できる埼玉北部の物流・事業拠点です。

同じ熊谷・深谷エリア内であっても、花園ICや国道17号バイパスまでの距離、前面道路の幅員、40ftトレーラーの進入動線、敷地の舗装状況、市街化調整区域の法規制によって使い勝手が変わります。

建材・仮設足場、重機・建機リース、鋼材・コンクリート製品、自動車関連、長期保管型3PLなど、借りる企業の業種によって必要な敷地規模や設備条件が異なります。

今回は、熊谷市・深谷市で自社拠点や大坪数ヤード・保管倉庫の開設をご検討中の法人様に向けて、地域特性や物件選びのポイントを現場の視点からご紹介します。

さいたま市（大宮）から北上する国道17号（大宮バイパス・上尾道路）と、圏央道の「桶川北本IC」「桶川加納IC」が交差するこのエリアは、都心部へのアクセスと、関越・東北・常磐・中央・東名方面への広域配送を兼ね備えた埼玉内陸部の物流拠点です。

同じ上尾・桶川・北本エリア内の物件であっても、上尾道路や圏央道ICまでの距離、前面道路の幅員、大型車両の進入・ターン性能、荷捌きスペース、都市計画（工業地域・市街化調整区域）の規制によって使い勝手が変わります。

EC通販、物流（3PL）、自動車関連メーカー、金属・機械加工、食品配送など、借りる企業の業種によって必要な設備や道路条件が異なります。

今回は、上尾市・桶川市・北本市で自社拠点や配送倉庫の開設をご検討中の法人様に向けて、地域特性や物件選びのポイントを現場の視点からご紹介します。

圏央道の「狭山日高IC」や「入間IC」、実質的な首都圏の大動脈である国道16号線を擁するこのエリアは、自動車関連産業・金属加工・精密機械・食品製造・3PL物流の拠点として、非常に高い需要と人気を誇ります。

しかし、同じ狭山・入間エリア内の物件であっても、ICまでの距離、国道16号や299号へのアクセス性、前面道路の幅員、大型車両のターン・旋回性能、電気容量（高圧電力）、都市計画（工業地域・工業専用地域・調整区域）の規制によって、実際の使い勝手は大きく異なります。

事業用不動産は、建物の広さと賃料だけで決められるものではありません。

製造業、自動車部品メーカー、電子精密機械、食品加工、アパレル・EC通販など、借りる企業の業種によって満たすべき必須設備や条件が変わります。

今回は、狭山市・入間市で自社拠点や製造・配送倉庫の開設をご検討中の法人様に向けて、地域特性や物件選びのポイントを現場のリアルな視点からご紹介します。

関越自動車道と首都圏中央連絡自動車道（圏央道）が交差する「鶴ヶ島JCT」を擁するこのエリアは、関越道「川越IC」「鶴ヶ島IC」、圏央道「圏央鶴ヶ島IC」「坂戸IC」が利用でき、埼玉県内にとどまらず首都圏全域・東名・中央・東北・関越方面へ荷物を広域配送する一大物流ハブとして高い評価を得ています。

しかし、同じ川越・坂戸・鶴ヶ島エリア内の物件であっても、高速ICまでの距離、国道16号や国道254号（川越バイパス）、国道407号へのアクセス、前面道路の幅員、大型車両の旋回スペース、都市計画（市街化調整区域）の規制によって、実際の使い勝手は大きく異なります。

事業用不動産は、建物の広さと賃料だけで決められるものではありません。

3PL物流会社、食品製造・加工業、化学・精密機械メーカー、建設・資材関連、自動車部品など、借りる企業の業種によって満たすべき必須条件が変わります。

今回は、川越市・坂戸市・鶴ヶ島市で自社拠点や製造・配送倉庫の開設をご検討中の法人様に向けて、地域特性や物件選びのポイントを現場のリアルな視点からご紹介します。