こんにちは。岡本です。
アパートやマンション経営に憧れる人は最近多いように感じています。
不労所得で楽しい生活ができる！
ってイメージしているのでしょうね。
インターネットでの表記のほとんどが表面利回り
利回りが高い物件を探すのは当たり前と言えば当たり前。
気をつけて頂きたいことは
不動産物件情報のインターネット広告の情報は、
ほとんどが表面利回りの表示
表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割ったものです。
年間賃料 ÷ 販売価格 × 100 ＝ 表面利回り（%）
例えば
年間収入240万円 物件価格3000万円 の物件
2,400,000円÷30,000,000円×100=8％
あくまでも表面利回りは不動産を購入する際の目安
本当の利回りを計算するには税金や保険等、様々な費用が発生します。
表面利回りは粗すぎて使えません。
表面利回りだけに目がいってしまう方が多い感じがしてます。
ポイントなるのが表面利回りは満室想定ということ。
つまり、不動産屋が高く売るために家賃想定を上げている可能性があるのです。
表面利回りとは不動産業者がつけた利回りであり、
本当にその家賃収入が決まっているわけではありません。
表面利回り・満室想定が正しいと思ってると後で痛い目に遭います。
実質利回り 実際にどのような経費がかかるのか？
アパートやマンション経営は
表面利回りではなく、実質利回りで計算してから検討することをオススメします。
【［年間賃料収入］－ [支出（修繕、税金など）]】÷（購入価格）
アパートやマンション経営で掛かる経費
１ 固定資産税・都市計画税
２ 火災保険 地震保険
３ 不動産管理会社に委託する時に管理費
４ 光熱費・・・共有部分の電気代や水道代など
５ 修繕費の積立てなど
実質利回りが計算できると、手取りが正確に計算できるようになります。
物件の利回り比較が容易になり、投資対象の選別に活かせるようになります。
アパートやマンション経営も様々なお金が必要です。
購入する費用も大事ですが
購入した後のことのほうが大事になります。
実際に購入してみると修繕費がかさんだり空室が続いたりして、
トータルで損失が出てしまい赤字ということも
投資物件購入後に待っていること
購入後に物件の管理をどうするのか？
自主管理で運営していくのか、不動産業者に依頼をするのか？
不動産業者に依頼するときも、毎月の管理費が安いだけで依頼するといろいろな問題もあります。
不動産屋に管理を依頼するなら、しっかり話をしていき管理依頼をしていきましょう。
最初は自主管理でやっていき、何か問題が発生してから不動産屋に依頼をしても全て簡単に解決できることではありません。
空室リスクはどれくらいか
アパートやマンション経営は安定経営が大事です。
一回入居者をいれて終わりではないので安定稼働できるように
日々の管理体制を構築することが本当に大事です。
物件購入も全て現場に行って周辺環境や現場は昼間と夜の確認もしたほうがいいですね。
最近、稼働率が悪いなど思ってたら
近くに新しいアパートが出来ていて、そこにお客さんが移っていたり
そんなことがあったら
家賃設定は適正かと考えなければいけません。
安定経営のためには
実質利回りが重要な指標となります。
焦らずじっくり考えてから不動産投資、アパート経営をしていきましょう。
本日もありがとうございました。
