新規事業の立ち上げや多店舗展開において、最もネックになるのが初期費用です。特に人気の高いロードサイド物件は、土地の賃料や建物の建設費が高くなりがちで、内装・設備工事まで含めると大きな負担となります。
多くの事業者が注目しているのが、**「コンビニ居抜き」物件
数が限られる居抜き物件の中でも、なぜコンビニ跡地は狙い目なのか？そのメリットと、賢く転用して初期費用を抑える具体的な方法をご紹介します。
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1. コンビニ居抜き物件の最大の魅力：初期費用カットと最高の立地
コンビニ居抜き物件が持つ、他の物件にはない具体的なメリットを見ていきましょう。
メリット1：広い駐車場と高い視認性がそのまま使える
ロードサイド店舗の成功の鍵は**「駐車場」と「視認性」**です。
広い駐車場
コンビニは車での来店を前提としているため、10台分以上の駐車スペースが確保されている物件がほとんどです。
この広い駐車場は、そのまま、**クリニック、介護施設（デイサービス）、事務所、サービス店舗（美容院など）**の送迎・来客用として転用可能です。
駐車場を一から整備する費用（アスファルト舗装、ライン引きなど）を大幅に削減できます。
高い視認性
多くのコンビニは、交通量の多い幹線道路沿いや、角地など目立つ場所に位置しています。
既存の看板や建物構造がそのまま、新しいテナントの集客力につながります。
メリット2：基本的なインフラ・設備が揃っている
コンビニ居抜きの場合、動力電源、照明器具、分電盤などがそのまま残置されているケースが多く
特に男女別トイレ、バックヤードの手洗い場などがそのまま使用可能のことが多いです
また、比較的年式の新しい業務用エアコンが設置されていたら、ラッキーです
クリニックやオフィスなどに転用する際に非常に大きなアドバンテージとなります。これらの初期工事費を削減することで、全体予算を大幅に圧縮できます。
コンビニ居抜き物件の賢い転用事例
コンビニのシンプルな平屋建て・ワンフロア構造は、実は様々な業種への転用に非常に適しています。特に、以下の業種は居抜き物件のメリットを最大限に活かせます。
① 医療・福祉関連：クリニックやデイサービス
コンビニ居抜きは、**クリニック（内科、歯科など）や介護施設（デイサービス）への転用で非常に人気があります。最大の理由は、「広い駐車場」**をそのまま活用できる点です。
高齢者の送迎や、患者様の自家用車での来院を前提とする場合、広い駐車場は必須条件となります。また、ワンフロア構造のため、高齢者にも優しいバリアフリー化が容易です。さらに、元々設置されている男女別トイレは、クリニックや介護施設としての利用規約を満たしやすく、新規で工事をする費用と手間を大幅に削減できます。
② 教育・サービス業：学習塾や美容院・コインランドリー
学習塾や美容院、コインランドリーなどのサービス業も、コンビニ居抜きと相性が抜群です。駐車場は、学習塾であれば生徒の送迎に、美容院であればお客様の利便性向上に直結します。
特に、室内はシンプルな長方形のワンフロア構造であるため、大掛かりな間取りの変更なしに、パーテーションや可動式の仕切りを設置するだけで、個室や教室、作業スペースを効率的に区切ることができます。これにより、内装の造作費用を抑え、早期の開業が実現可能です。
③ オフィス・事業所：広い駐車場を持つ地方・郊外の拠点
大都市圏から離れた郊外や地方のロードサイド物件を企業の営業所や事務所として転用するケースも増加しています。
コンビニ居抜きは、既存のインフラ（電気、空調、トイレ）が整っているため、内装はデスクやキャビネットを配置するだけで済み、極めて初期費用が抑えられます。**「車社会」**におけるビジネスの拠点として、来客や社用車のための十分な駐車スペースが既に確保されている点は、他の事務所ビルにはない大きな強みとなります。
転用時の初期費用を抑えるヒント
居抜き物件でも、業種転換には一定の工事が必要です。初期費用を抑えるために、以下の点を徹底しましょう。
「残せるもの」と「変えるもの」の線引き
空調、トイレ、照明など、使えるものは極力残し、内装はパーテーションや可動式の仕切りで対応し、造作工事を減らす。
既存の動線を活用
元コンビニの長方形の構造や、入口・レジカウンターの配置を意識し、人の流れを大きく変える工事を避ける。
賃料交渉
コンビニ跡地は立地が良い反面、特定の業種しか入らないことで空室期間が長引くこともあります。
室期間が長引いていたら、チャンスです。
交渉次第では、賃料やフリーレント（一定期間の賃料無料期間）の優遇を受けられる可能性があります。
なんでも相談できると思って、いいたい放題、言う方もいますが、失礼に当たり、審査に不利になることも
匙加減ってのがありますので、そのへんは仲介会社とうまくやってくださいね。
コンビニ居抜きチェックリスト
✅ 土地面積： 広い駐車場を確保できているか（特に200坪以上あれば安心です）。
✅ 駐車場台数： 営業に必要な台数（例：デイサービスなら送迎車と職員用で10台以上）が確保できるか。
✅ 平面図で既存のトイレやバックヤードの位置を確認し、新しいレイアウトをイメージできるか。導線を確認する。
具体的な物件の広さや賃料、詳細な図面については、ぜひ弊社の物件検索ページでご確認ください。
あなたの事業をロードサイドで成功させる一歩を、「貸倉庫東京R」がお手伝いします。
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この記事を書いた人 池田（宅地建物取引士）
不動産取引の仕事は13年。1年で倉庫・工場の現場確認を500件以上で首都圏を車で巡回。賃貸の倉庫・工場の仲介と検索サイト「貸倉庫東京R」の運営をしています。お電話いただければ、ほぼ私が対応させていただきます。東京、埼玉、神奈川の倉庫や工場のことなら、不動産屋の中では知っていることは多いと思いますので、お気軽にご連絡いただければと思います。
