来年に向けて倉庫を引っ越したい
工場の移転を検討している方の問い合わせが増えております。
移転をお考えの方は【解約予告】という言葉を
目にしたことがあると思います
実際のところ退去前にならなければ気に掛ける機会もないのが現状でしょう。
引っ越しや移転を検討するなら、新しい物件のことも気になりますが
ご自身が借りている物件の解約予告を把握することも大事です。
目次
1）解約予告とは・・・次の入居者を探すための期間
そもそも解約予告を設定するのか？
今借りている物件を「移転先が決まったので、明日退去します」と言った場合、
オーナー（貸主）は明日から家賃収入が無くなります。
家賃収入のみで生活してる人だと明日ら無収入
そこで借り主が退去する前に解約予告通知を出してから、
オーナー（貸主）は新たに募集を始め、次の借り主を見つけたいですよね。
2）解約予告の調べ方
解約予告を把握していなければ移転スケジュールが組めませんね。
解約予告は賃貸借契約書に記載があります。
この契約書では甲（貸主）は６ヶ月前
乙（借主）は３ヶ月前と記載されてます。
ポイントとして
解約についての条項に違約金発生の事項もあわせて記載されていることあります。
多く見られるケースとして短期間の解約のペナルティ
違約金発生のケースに該当していないか確認しましょう。
事例１ 短期解約のケース
この契約書の文章では、１年未満 ２年未満の解約でペナルティーを設定しています。
事例２ 入居前解約のケース
事業用不動産では、退去前に契約するケースがでてきます。
その際に、契約の数カ月後の
入居前に「やっぱりやめた」というのはやめてください。と意味合いになります。
3) 解約予告の相場
部屋の場合は1ヶ月前のケースが多いですが
倉庫や工場・事務所・店舗など法人向けの場合
解約予告期間は3～6ヶ月で設定されることが多いです。
オーナー（貸主）の立場から考えると、
取引金額が大きい事業用物件で収入がないことは回避させたいですよね。
そのような理由で3～6ヶ月前と期間を設けることが相場になってます。
判例でも解約予告通知6ヶ月前は妥当見解になってます。
参考
「6か月の予告期間特約」は公序良俗に反せず、有効とした事例
4)貸主からの解約予告期間は6ヶ月前
借主だけではなく、貸主側にも解約予告があります。
貸主側からの解約予告は
借地借家法という法律では
1年～6ヶ月以上前に正当事由をもとに借主に対して通知を出さなければなりません。
賃料をもらっている立場なので、貸主側から解約するということはそうそう無いですが、
貸主側から解約予告通知を出す理由として
1.貸している物件を自分で使う必要がある
2.相続が発生するので、現金が必要になり売却をする
3.物件が老朽化して危険なので建て替えをしなければならない場合
などが考えられます。
しかし、これらの理由だけでは一方的事情だけでは正当事由にはなりません。
借主にとってもその場所を借りていなければならない都合があります。
借主にとって借りている物件は、営業の拠点です。
正当事由については今回は割愛しますが
貸主が借主に「立ち退き料」を支払うことを条件として、
「正当事由」が認められるケースが現実的かと思います。
簡単ではありますが、解約予告について解説させていただきました。
一番多くある失敗は
新しい物件を探すことで一生懸命になり
解約通知を出すのを忘れて
家賃を新しい物件と古い物件ダブルで支払うってこともあります。
新しい物件を探すのと同時に
貸主や管理会社へ解約予告が「何ヶ月前」なのかを確認しましょう
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