ロードサイドの主な店鋪の種類

複合型・郊外のショッピングセンター

＠越谷レイクタウン
埼玉県や千葉県などによくある郊外型のショッピングセンター。
単独出店と比べて集客があり、駐車場や荷捌き施設などが共用できるというのがメリット。

（不動産投資としては、事業者が土地を買取ることがほとんど）

　　　

　　　
カーデーラー・自動車用品店

＠R16　西大宮バイパス
デーラーにしろカー用品店にしろ整備工場が併設したものが多いので、一度撤退したら、中古車販売や整備・板金塗装などの車関係が入居するパターンが多いですね。

　　　

　　　
コンビニエンスストア

ロードサイドに関わらず、土地有効活用の定番とも言えるコンビニ。一番撤退するスピードが早いので、オーナーさんにとったら「騙された」と言う方もおおいのが現状かと思います。ただ、次に貸すとなると転用がききやすいので賃料設定がポイントになってきます。

　　　

メリット・デメリット

メリット


①長期間貸すことができれば、高い賃料収入が期待できる。

②建設資金を入居テナントから調達することも可能

③保証金を高く設定すると、その運用収益も見込める。

　　　
基本的に大手のハウスメーカーが大手企業のために建築するので賃料設定が高い。それに前ならえで周辺の家賃相場も上がる。といったほうがいいのでしょうか。逆に言えばそれだけ集客があるといえるとも言えます。

　　　

　　　
デメリット

①固定資産税等の税制優遇措置はない

②テナント撤退によって事業計画が崩れるリスクがある。

③駐車場がないとテナントがつかない。

　　　

　　　
基本は新築で物件を建てて貸すことになります。最初のテナントは大手企業に貸すことが多く、設定賃料も高め。

ずっと借りてくれれば、なにも問題ありません。

しかし撤退すると、収支のシミュレーションがおかしくなります。

次に貸すとなると中古物件ということになるので、当然、賃料設定を下げる必要性がでてきます。

最初に貸したテナントと同じ同業は、集客がないと判断するので敬遠しがち。

テナント付に苦労するケースが増えてきたのでは？このようなケースで苦しむオーナーさんが結構いらっしゃるのを見てきました。

景気の動向は専門家の予想をあてにしてられません。リスクを想定して、最小限に抑えるシュミレーションは必要になります。

　　　

リスクを最小限に抑えるシュミレーションとは？

ロードサイドの不動産投資は、新築でその店舗仕様に物件を建てる、オーダーメイドで物件を建てることになります。

結論を言えば、次のテナントに貸すことを考えることです。

例えば、飲食系の場合、物販系でも貸せる立地なのか？物販でも貸せる賃料帯なのか？などをシュミレーションしてみることです。

そして、売却も検討して上でロードサイドの不動産投資をするのが基本だと考えてます。

　　　

　　　
最近のロードサイド店舗事情と言えば、２４時間営業をやめるファミリーレストランなどが話題になっています。

　
深夜の働く人が少ないのか、深夜にはお客様が少ないのか様々なことがあると思います。

ロードサイド店舗の飲食店の閉店は数多くあり、居抜きでまた違う飲食店ができるがまた閉店になるケースが多いと思います。

広告効果やアクセスが良いぶん、賃料が高いので店舗運営は厳しく、オーナー様も土地活用が厳しくなると思います。

今後のロードサイド店舗もいろいろと変化していくと思いますので、土地の有効活用も変化させていかないといけないですね。

以上　岡本でした。