こんにちは。岡本です。
貸倉庫東京Rを見て頂いている方は
新規営業所や業務拡大や様々な理由で倉庫を探されます。
初めて倉庫や工場を借りる方で意外と知らない方もいらっしゃる
市街化調整区域について説明していきます。
市街化区域と市街化調整区域
日本の国土、皆さんが住んでいる場所には
「ここはお店があるエリア」
「あそこは戸建ての住宅がある場所」
「農業をする場所だから、人は住めませんよ」とか
線引がされています。
「市街化区域」は役所が市街地化したいと決めた地域。
市街化区域の中に「用途地域」というものが定められてます。
ここはお店があるエリア
高層マンションがあるエリア
とか
過去の記事にも書いているので見てみて下さい。
用途地域をチェックしよう！
逆に
「市街化調整区域」は役所が市街地化したくないと決めた地域
農家の住宅など特別な場合を除き、原則、建物を建てることができません。
ここである図面をみて頂きたいと思います。
市街化調整区域に倉庫があるけど・・・
右下の方に「市街化調整区域」と記載してます。
先程説明したように
市街化調整区域は
原則、建物を建てることができません。
何でそもそも建物がたっているのか？
その答えは
ちょっとした法律の話しになるのですが
都市計画法という法律に、、
都市計画法第29条第1項各号より
農業、林業もしくは漁業用の建築物またはこれらの業務を営む者の住宅
（都市計画法第29条第1項第2号）
この法律は何を言っているのかというと
農家や漁業をしている人は市街化調整区域に建物を建てていいよ。
ということ言っています。
市街化調整区域の倉庫があるのは
自分では使わなくなって賃貸で募集していると考えられます。
※その他例外はあります。
市街化調整区域の倉庫を借りても大丈夫なのか？
「市街化調整区域」に倉庫があるんだけど、賃貸してもいいかな？
と役所の人に聞いたとしましょう。
原則このようにお答えされるでしょう。
市街化調整区域内にある建物の賃貸はできないと思いますよ。。
と答えるでしょう。
担当の人や、各市町村でニュアンスが違いますが
市街化調整区域のオーナーが工場や倉庫を利用した事業を廃業した場合、
工場や倉庫が当初より賃貸用として建てられていないと、
それら建物を賃貸で貸すことができないことになってます。
オーナーさんは何故賃貸で市街化調整区域の物件を募集しているのか？
家賃収入がほしいから。
でも法的にまずいんじゃないの？と借りる方は思うでしょう。
実際、市街化調整区域については
管理会社（不動産会社）も物件についてわかっていないことが多い
もし市街化調整区域の物件を借りるなら
下記のことを管理会社に聞いてみるといいでしょう。
ポイント
合法的に建築したものか そうでないか？
以下のように聞くといいと思います。
「登記されていますか？」
「建築確認等の法的書類はありますか？」
法的な書類がないケースは、賃貸は辞めたほうがいいかもしれません。
先程の例で説明した農家の例は合法的に建てられた建物になるのですが、
許可を取らないで建てた建物が混在していることがあります。
役所に届け出ないで勝手に建てちゃったってやつ。
古い建物には結構このケースがあります。
そんな建物を借りていたら
借りている最中に役所から「解体しないさい」と
指導がはいったりするかもしれません。
※実際、トラブル等が起こったら役所は動き出すと思います。
実際、困ることを言えば
未登記の建物の場合（納税していない建物）、
火災保険に加入できないので、リスク管理が出来ないことになります。
その他の例としては
地区計画で賃貸が認められているとか、
既存宅地制度を利用して合法的に建築しているなど合法的に賃貸できるのか
が上げられます。
実際に行政がすべての市街化調整区域内の
建物の使用実態をチェックできるわけもないですから
賃貸で募集している物件は結構あります。
しかし
市街化調整区域の倉庫を所有するオーナーからの話しでは
借り手がコンプライアンス云々言うようになり
昔と比べてテナントが付かなくなったという話はよく聞きます。
市街化調整区域のメリットとしては
賃料が安いということ
市街化調整区域の物件を借りたいとなれば
貸倉庫や貸工場を募集している会社が
コンプライアンスに詳しい不動産屋なのかも重要なポイントになってきますね。
貸倉庫東京Rでは、ただ物件を紹介している不動産屋ではありません。
お客様の要望だけで、物件紹介はしていません。
ただ賃料が安いからといって安易に市街化調整区域の物件を紹介はしません。
テナント様の業種・業態なども確認の上
合法的にしっかりした物件を紹介するようにしてます。
何も知らずに貸し倉庫や貸工場を契約すると、
契約後にトラブルになるケースもありますので、ご注意して下さい。
