不動産オーナー・借りる会社は何に注意すればいい？

不動産オーナーや倉庫・工場を借りる会社は注意しておきたいことが多くあります。不動産オーナーは何も問題がない状態で倉庫・工場を貸し出さなければなりませんし、借りる会社は何か問題がないかしっかりと内見を行ってから借りることが大切です。

基本的なことではありますが、基本的なことができてこそ安心して倉庫・工場を貸し出し・借りることができるでしょう。それでは、倉庫・工場を貸し出す・借りる時に何に注意すればいいのか解説します。

　　　

①住民トラブルが起きていないかどうか

倉庫や工場を貸し出す場合や借りる場合、倉庫や工場に関連した住民トラブルが起きていないか知らせる、もしくは知る必要性があります。例えば、上記の写真のような工場だと、機械からでる音や製造したものに対しての匂いから周囲の住民から苦情が相次ぎ、前に借りていた会社が撤退を余儀なくされていた、というケースなどが当てはまります。

この場合、不動産オーナーは前の会社がトラブルで撤退したことを伝える必要性がありますが、必ずしも伝える義務はないとされています。心理的瑕疵物件として認定されていたとしても伝える義務はありませんが、何らかの住民トラブルがあったことを伝えておかないとトラブルが起きた後で借りた会社から訴えられる可能性があるでしょう。

同様に借りる会社も何らかの住民トラブルが起こったことはないかオーナーに聞くことが大切です。住民トラブルは決して甘くみてはいけないもので、最悪の場合営業停止に追い込まれることもあります。

どんな住民トラブルが起こったのか知らせ、知ることが重要なので注意しましょう。

　　　

②問題を包み隠さず伝え、聞くこと

倉庫や工場を貸し出し、借りる上で重要なのは今までどんな問題を抱えていたかどうかです。先ほどの住民トラブルのように、オーナー側が過去に起きた問題を隠して契約すると問題が発覚した時に訴えられる可能性があるでしょう。

特にトラブルによって借りた会社が設備を残して撤退した場合、残った設備の撤去費用などはオーナー側が負担しなければなりません。上記の写真は設備を残して撤退した会社の現場です。問題を隠したことによって起こり得るトラブルは借りる会社にとっても不動産オーナーにとっても決してプラスにはならないでしょう。

また、借りる会社側も現場が自社の用途に適している倉庫・工場なのか聞くことが大切です。倉庫・工場にもそれぞれに適した用途地域というものがあるので、騒音が発生する仕事を行う会社が借りる場合は住居系の用途地域には向いていません。

用途地域に適しているのか確認しましょう。

　　　

③責任の所在は誰にあるのか確認する

倉庫・工場を貸し出し、借りる際の契約段階で最も重要だといえるのが、万が一何らかのトラブルが起きた時に責任の所在は誰にあるのかハッキリさせておくことです。会社側が倉庫・工場を借りた場合、作業音や臭いなど、利用用途によって生じる苦情から発生するトラブルは実に多くあります。

これは倉庫・工場を貸し出した不動産オーナーはもちろん、倉庫・工場を使用している会社側も損害賠償を請求される可能性があるので、事前に責任の所在は誰にあるのかをハッキリさせておくことが重要です。

工場、倉庫は前のテナントが使用していたものを残していくケースが多々あります。写真のようなエアコンは代表例です。借主にとったら入居前からあるので設備だと思ってしまいます。オーナーサイドは前の『前のテナントが残していったもので残置物だ』と契約書に記載する必要があります。

責任の所在をハッキリとさせておけば、『今後起こり得るトラブルに対して対策を施さなかった不動産オーナーに全責任がある』もしくは『騒音を発生させて住民に迷惑をかけた会社側に全責任がある』ということになるでしょう。

契約段階でどちらが責任を負うのか特約条項を明記させる必要性があるので、十分な話し合いが必要です。

　　　

④なぜ空室が埋まらないかを考える

貸し出されている倉庫・工場の中にはいつまで経っても埋まらないケースがあります。不動産オーナーとしては倉庫・工場一つにつき一つの会社なので、空室のままだと収入が得られなくなってしまうので注意が必要です。

空室を埋めるためには、募集要項を見直す必要性があります。借りる会社のニーズに合うようにすることが必須ですが、倉庫・工場は借りる会社側の採算ラインがあるので賃料を値下げするだけでも倉庫・工場を借りたい会社が現れやすくなります。まずは賃料の目安を確認するのがおすすめです。

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東京23区相場表2019

埼玉・神奈川・千葉・23区外　倉庫・工場賃料相場表

また、借りる会社側もいつから空室になっているのか、なぜ空室がずっと埋まっていないのかを調べる必要性があるでしょう。長い間空室が埋まっていないということは何かしらの問題があることが疑われるので、知らずに契約すると問題が発生する可能性があります。

不自然なまでに賃料が安かったり、長らく空室状態が続いていたりする場合はむやみに手を出さないように注意しましょう。

　　　

用途違い

倉庫・工場を貸し出す不動産オーナーは、事前にどんな用途で使用するのかを明確にする必要性があります。その他にも、最初に合意した用途とは違う用途で倉庫・工場を使用されるケースがあることに注意が必要です。

用途変更によって新たなトラブルが発生する可能性があるため、事前に契約書でどんな用途で利用するのかをハッキリさせることが大切です。あるいは、用途の変更を認める代わりに賃料の値上げ交渉を行うのも一つの手でしょう。

倉庫・工場を借りる会社側は無断で用途を変更すると契約解除を求められたり、訴訟を起こされたりする可能性があるので注意が必要です。必要があって用途を変更したい場合は、必ずオーナーに正面で承諾を得てからにしましょう。

代わりに賃料を値上げすることを条件としてくることがあるので、値上げもやむなしと妥協する選択肢もあります。

　　　

まとめ

アパートやマンションなどの一般的な不動産とは違い、倉庫・工場を貸し出す不動産オーナーや借りる会社も様々な注意点があることを知っておきましょう。会社が倉庫・工場を活用する以上、周辺住民への配慮が必要になりますし、オーナー側も問題があることを隠すのはNGです。

きちんとした契約書を交わし、双方共に信頼できるか確認することが大切です。

　　　

　　　
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