倉庫 工場の案内は基本クルマ。
朝ごはんはコンビニやコーヒー屋さん
お昼ご飯はラーメンやファミレスのロードサイド店舗を利用することが多く
あそこのコンビニが『蕎麦屋さん』になってたとか
『ガソリンスタンド』が更地になっているとか
ロードサイドは変化が早いと感じることが多い。
今日はロードサイド店舗について書いてみたいと思います。
1.ロードサイド店舗の歴史
1970年代（飲食・レストラン・ガソリンスタンド）
1980年代（物販 カー用品・アウトドア用品）
1990~2000年代（大型化）
2010年代（多様化 居抜き物件の再活用）
2.ロードサイド店舗の賃貸事情
コンビニの跡にコンビニは入らない
コンビニの居抜きは使い勝手がいい
コンビニ居抜き物件の賃料
ガソリンスタンドの場合
ロードサイド店舗の歴史
1970年代（飲食・レストラン・ガソリンスタンド）
高度経済成長期とともに自家用車を所有する家庭が増えて、ロードサイド店舗が増えていったようです。駐車場を構えたファミリーレストランや、ガソリンスタンド、ドライブインやスーパーマーケットが出店を始めました。
1980年代（物販 カー用品・アウトドア用品）
車の台数が増え始め一家に2台3台と持つようなり、高速道路やバイパスなどが整備されていきました。郊外への人口流入が増え始め、飲食系のものと合わせてカー用品店やディーラー、タイヤ店など車の為の店舗やスポーツ用品・釣具店などのアウトドア用品などの物販系の店舗が出るようになりました。
1990~2000年代（大型化）
1990年代に入るとニトリなどの家具店やTSUTAYAやゲオなどのレンタルビデオ、ホームセンターなど業態が増えていくきました。それと並行して小規模で駐車場の少ない既存店舗を閉店し近隣に売り場も大きく、駐車場も広い店舗を新築する流れが出るようになりました。三井や三菱などのアウトレットモール、アリオ、イオンモールなどの大型ショッピングセンター、ヤマダ電機、ケーズデンキなどの家電量販店がロードサイドに進出するようになりました。
2010年代（多様化 居抜き物件の再活用）
全国展開の飲食店の出店が目立っていきました。 「スシロー」「無添くら寿司」 「はま寿司」「かっぱ寿司」 などの『回転寿司』や「コメダ珈琲」「星乃珈琲店」などのコーヒーショップ、急激に増えていったロードサイド型の店舗がでてきました。一方で駐車スペースがあまり確保できないガソリンスタンドやコンビニなどで、コインランドリー、1,000円カット、中古車販売店など居抜き物件を利用するテナントがでてきました。ロードサイドの立地の特長を生かした商売・テナントが生まれてきました。
ロードサイド店舗の賃貸事情
コンビニの跡にコンビニは入らない
ロードサイドで『テナント募集』の看板が多いのはコンビニかもしれません。セブンイレブンは外壁の赤レンガが特徴的で、一発で「元セブンイレブン」であることが分かります。コンビニが出ていった場所は、原則、コンビニは入りません。撤退したという事実はコンビニ経営が成り立たないという場所という証明になります。そこで、コンビニ跡は全く別の業種が入ることが通常です。
コンビニの居抜きは使い勝手がいい
工務店・リフォーム会社・電気工事会社などのインフラ・建築関係、焼き肉屋・蕎麦屋・カレー屋などの飲食店。デーサービスなんかの介護関係、古着屋や釣り具みたいな物販。コンビニ跡地は多種多様な業種が使っているのには理由があります。
広いワンフロア
ワンフロアを広々と使いたいならそのまま使えますし、いくつかに部屋を分割したい人はパーテーションなんかで簡単に分割が出来ます。壁面がガラスなので中の様子を見せることもできるし、逆に中の様子を見せたくないのならカーテンで仕切ってやればいいだけの話。
ガスや電気のインフラがある
畑の中にぽつんとあるコンビニの居抜きでも、元々は営業していたので、プロパンガスは設置してたでしょうし、水も引いていたので田んぼの中にポツンでも飲食店ができちゃうわけです。
広い駐車場
来客のためにしろ、自社で使うにしろ、駐車場が広く確保されているというのはかなり使えます。
コンビニ居抜き物件の賃料
コンビニ居抜き物件の賃料って意外と高いと思っている方が多いです。考えられることはオーナーさんの借金が終わっていないということ。コンビニは撤退と出店を繰り返すことには慣れています。早期撤退で借り入れの返済計画が狂うことになったとしても、コンビニと同じだけの賃料を払える業種は数が少ないのが現状です。基本的にはコンビニの半分の家賃で借りたいという方が多い感じです。ずっと空いているコンビニを見かけたら、昔（幻）の賃料にこだわり過ぎているんだなと考えられます。
ガソリンスタンドの場合
ガソリンスタンドが撤退する理由を上げれば数多くあります。石油価格の高騰でガソリンスタンドの利益が薄くなった40年モノのガソリン用貯蔵タンクの交換が義務化した。都市部の若者が車離れ。エコカーによってガソリンの消費量が減ったなど複数の理由が重なり合った結果です。更地にするケースが多いですが、携帯ショップ、中古車販売店など店舗用地などで貸し出すケースもあります。施設は耐震防火性に優れていて駐車場は雨に濡れない仕様になっているので、賃貸物件としたら意外と万能選手。ただコンビニと比べたら数は圧倒的に少ないですね。
賃貸でロードサイド店舗を探そうと思ったら、意外と数が少なかったり、賃料帯が合わなかったりと希望の物件を見つけることが難しいことも。そういった意味では倉庫や工場と同じような特徴を持ち合わせています。倉庫や工場を探していたが、倉庫が見つからないのでコンビニの居抜きを転用した事例もあります。
ロードサイド物件も扱ってますので、よろしければ検索してみてください。
幹線道路・ロードサイドの検索ページ（貸倉庫東京R）
この物件のレポートを書いた人 池田（宅地建物取引士）
不動産取引の仕事は10年。1年で倉庫・工場の現場確認を500件以上で首都圏を車で巡回。賃貸の倉庫・工場の仲介と検索サイト「貸倉庫東京R」「埼玉貸倉庫」ホームページの運営をしています。お電話いただければ、ほぼ私が対応させていただきます。マルチテナント型倉庫のことなら、不動産屋の中では知っていることは多いと思いますので、お気軽にご連絡いただければと思います。
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