そんな悩みや不満を抱えているオーナー様には

貸地・トラック駐車場、足場置場という選択肢があります。

今回は私が川口市安行で2000坪の有効活用をご提案をした事例をご紹介したいと思います。相続税対策にアパート・マンションだけではありません。

相続税対策にアパート・マンションだけではありません。

　　　

　　　
この記事はどんな人向け？

事例　川口市安行　2000坪でのケース

　　　
振り返って見ると2008年ことです。

埼玉県川口市の植木屋のオーナー様からのご相談でした。

この時のオーナー様の決め手をわかりやすくいうのであれば

建物を建てるより、少ない家賃収入だけれども

投資金額が少なくて、毎月の安定した家賃収入のほうが大事

　　　

　　　


場所はここ。グーグルマップで見てもらうと2021年の現在でも大型トラックの駐車場として利用しています。首都高速川口線から近く首都高では「新井宿」「安行」「新郷」外環道では「川口東IC」「草加IC」東北道「浦和IC」が利用でき、運送会社にとったら、アクセスが非常に便利という環境がありました。ということなので、トラック駐車場という需要は時代が移り変ったとしても一定数はあるような場所です。

　　　

　　　
市街化調整区域だったのですが、一応既存宅地ということで、住居系もOKな地域ということで、オーナーさんは地銀、大手銀行はもちろん、農協さんからの提案をうけていたのですが、


提案のほとんどが

アパート・マンション　介護施設など建物の建築ばかり

そのため予算オーバーの提案が多くほんとうに困っていた。

相続対策での案件イコール「アパートやマンション」のイメージが刷り込まれていると思います。川口市安行という地域は農地が多く、開発できる土地がまだ残っているので、新しく住宅地になったとこは相続が発生して売却したんだと想像ができる。

　　　

　　　
今ではキレイな駐車場ですが、当時はこんな感じ

　　　

　　　
（写真はイメージです）

　　　

　　　
当時、私はトラック駐車場や資材置場を専門にしていたので、

オーナー様から

「アパート・マンション以外で何か提案がないのか」と話がきたという経緯でした。

私が提案したのは

　　　
オーナー様にご提案してから約2週間

に上記の内容で募集をすることになりました。

さあ募集開始になったわけですが、

工事開始から8ヶ月後には更地になります。

工事開始の段階で私に借主の当てがあったのか？

市場調査はすでにしておりましたし、

募集開始をすれば、絶対に借主が見つかる自信がありました。

それまでは近隣の企業に営業をかけていました。

そんな中「ちょうど駐車場さがしてたんだよ」

そんな会社様がこちら
http://www.ryukoku-net.jp/index.html

募集開始から更地の工事が完了する前に借主が見つかりました。

更地になった瞬間に家賃収入発生。貸地で有効活用をして更地にする初期投資はアパート・マンションと比べれれば少ないですが、本当に借主が見つかるのか？という不安は少なからずあったはず。オーナー様土地の有効活用したいご相談から8ヶ月でご相談からご契約までの時間はほんとうにあれこれと問題もありました。オーナー様と利用テナント様も喜んでましたのでほんとう感謝。

　　　

貸地（駐車場・資材置場）向けのオーナーさんとは？

今回は川口市での事例をご紹介しましたが、

貸地という土地有効活用に向いている人とは簡単にまとめると以下の通りです。

　　　
不動産の有効活用に興味をもったオーナー様。相続対策ということで有効活用が必要となったオーナー様、予算の事情は様々。今回の事例でのポイントになったのは3つ

　　　

　　　
オーナー様は各銀行などの提案を見比べていく中で

修繕の費用は毎年どれくらいかかるのか？

を建物を建てた場合と貸地の場合で比べていたそうです。

入口部分舗装する=砂利の減りを軽減できる。

建物の場合、入退去ごとに清掃費などかかります。

貸地の場合、日々利用するので、砂利が減っていくと。オーナー様負担で砂利を埋めていく費用が必要になります。更地にする段階で入口部分舗装してしまえば、砂利をうめる費用が3年はいらないという提案をしました。ここが決めてだったようです。

　　　

　　　
一回入居してしまえば長期間利用してくれる可能性が高く

入退去を繰り返さないので、修繕費用が少なくてすむ　

ということで貸地にしたということです。

　　　

　　　
過去の記事もご参考にできます。

【貸地編】土地有効活用の提案（オーナー様向け）

市街化調整区域でのポイント

今回の川口市の事例でもう一つポイントとなるキーワードが

市街化調整区域というパワーワード

市街化調整区域での土地有効活用に悩んでいる方の問い合わせが、弊社には比較的多い。大原則として

市街化調整区域は建物が建てられない。

ということで、コンビニなどの例外を省いてしまえば

貸地という選択肢に必然的になる。

　　　

　　　
トラック駐車場にしろ、資材置場にしろ

借主の要望として

写真のようなプレハブ事務所を設置したがります。

（写真はイメージです。）

あちこちの貸地で設置しているじゃんと思われると思いますが、

原則、プレハブ事務所は建物扱いとされます。

市町村によって、黙認しているエリアもあれば、

完全アウト扱いの市町村もあります。

グレーゾーンだったのが、いきなりアウトになることも。

最低限このことは理解した上で、

不安に思っていること。悩んでいることをご連絡いただければと思います。

ご連絡いただければ過去の事例なども含めて、ご説明させていただきます。

　　　

　　　
プレハブ事務所の記事はこちらから

市街化調整区域にプレハブを設置してもいいのか？

資材置き場についての記事はこちらから

【貸地】資材置場に向いている物件は？特徴をまとめてみました。

　　　
PS　当時を振り返ってみて
当時は市街化調整区域だからといって、プレハブ事務所を設置することに対して役所も何も言ってこなかったですが、「平成の大合併」と言われる時、2000年ぐらいから
市町村合併があり、役所の体制が変わった時から、市街化調整区域にたいする指摘が増えてきた印象です。岩槻区がさいたま市に合併されたのが、平成17年（2005年）なんかは、借主側も市街化調整区域を敬遠する傾向になってきました。ただ市街化調整区域だからと言って、土地を貸せないわけではありません。
現地に足を運んで私自身が物件調査、市場調査をした上で貸せる物件もございますので、悩んでいる方はまずはご連絡ください。お話を聞かせて頂いて一緒に考えていきましょう。お会いできるのを楽しみにしています。

　　　

　　　
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