市街化調整区域とは

調整区域の反対の地域が『市街化地域』「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と宅建試験の参考書に書いてます。

『市街化地域』＝建物が建てられる場所のことです。

今回のテーマでもある市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」であり、自治体などによる都市基盤の整備も行なわれないことが原則で、整備される場合でもあまり積極的なものではありません。畑とか山とか緑の景色が広がる場所のことですね。

　
『市街化調整区域』原則として建物は建てられない場所

　　　

市街化調整区域にどんな建物なら建てられるの？

今回のテーマのポイント！
許可がなしでも建てられる場合と許可がいる場合があるのですが、農家の方は建物は許可がなくても建物が建てれるのです。

　　　　　　　　　　　
都市計画法第29条第1項各号より
農業、林業もしくは漁業用の建築物またはこれらの業務を営む者の住宅
（都市計画法第29条第1項第2号）

市街化調整区域の建物は農家の方が建てたということになります。だからオーナーさんは大体が近くにいることが多い。
市街化調整区域の貸し倉庫があるのは。自分では使わなくなって賃貸で募集しているということです。

　　　

市街化調整区域の倉庫を借りてもいいの？

原則、建物を建築できない市街化調整区域に倉庫が建築され、テナント募集の看板が出ていることはよくある話。しかし、役所に『市街化調整区域の建物を賃貸していいの？』と聞くと

ほとんど市街化調整区域内にある建物の賃貸は、法的にはできないと答えられます。

市街化調整区域のオーナーが工場や倉庫を利用した事業を廃業した場合、工場や倉庫が当初より賃貸用として建てられていないと、それら建物を賃貸で貸すことができないことになってます。市街化調整区域の建物は賃貸条件云々の前に賃貸ということが可能なのか合法かどうかが非常に重要な要素になります。
調整区域の場合、先ほど説明した農家の例は合法的に建てられた建物になるのですが、許可を取らないで建てた建物が混在していることがあります。

　
専門用語を並べると、既存宅地制度を利用しているのか、それとも地区計画で賃貸が認められているのか?　開発許可の用途はどうか?　等、実際分かっている人が少ないのです。(不動産屋もわかってないことがあります)調整区域の倉庫を借りる際、何かの許可を取るとする時は注意が必要です。倉庫に詳しい専門家に相談するのが安心です。市街化調整区域の倉庫を所有するオーナーも、借り手がコンプライアンス云々言うようになり昔と比べてテナントが付かなくなったという話はよく聞きます。
貸し手と借り手がお互い合意すれば、賃貸契約が成立するわけなので、調整区域の倉庫を使うことは可能です。実際に行政がすべての市街化調整区域内の建物の使用実態をチェックできるわけもないですからね。ただこの事実を事実を知らない不動産屋も結構いるという印象。僕も倉庫を仲介する仕事をしてなければ、知らなかったことです。知らなかっただけでは済まないですかね。不動産は日々勉強ですね。

　　　

　　　
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